El Servicio de Estudios de BBVA afirma que “los precios de la vivienda están en proceso de desaceleración ordenada”

Ø El ajuste actual se produce de forma gradual, en contraste con la brusca desaceleración de los precios de la vivienda en los años 80 y 90

Ø La fortaleza de la oferta de viviendas, con 750.000 viviendas iniciadas este año, y el entorno de suave moderación de la demanda propician este ajuste ordenado del mercado inmobiliario

Ø El descenso de la rentabilidad de los activos financieros y la globalización aumentan el atractivo de la inversión en vivienda y hacen que los mercados inmobiliarios sean más financieros y más integrados internacionalmente

Los precios de la vivienda en España se encuentran en la actualidad en “un proceso de desaceleración ordenada, en contraste con la brusca desaceleración registrada en España a principios de los 80 y 90”. “En estos momentos, el ajuste al ciclo expansivo del mercado inmobiliario parece estar produciéndose de forma suave y gradual”, según afirma el Servicio de Estudios Económicos de BBVA en su Informe “Situación Inmobiliaria”, que presentó hoy José Luis Escrivá, economista jefe del Grupo, en una reunión informativa.  

“Situación Inmobiliaria” señala que desde finales de 2003 se está produciendo una desaceleración moderada de los precios residenciales en España, como se desprende del análisis detallado de las nuevas series de precios elaborados por el Ministerio de la Vivienda. 

En este sentido, cuando se depuran los datos de estacionalidad y elementos irregulares, se observa que la tendencia de los precios de la vivienda avanza a una tasa de crecimiento cercano al 13% cuando a finales de 2003 lo hacía al 18%.

 “Esta ralentización ordenada del crecimiento de los precios es generalizada y está siendo más patente en las comunidades con grandes mercados urbanos, como es el caso de Madrid o Cataluña, así como en las comunidades más orientadas al turismo exterior, como son las comunidades insulares y la comunidad andaluza”, según apunta “Situación Inmobiliaria BBVA”.

Aumento de la oferta en un entorno de menor demanda

“En los dos primeros trimestres de 2005, la actividad en el sector de la construcción volvió a presentar tasas crecientes, y las previsiones indican que la tendencia continuará durante la segunda parte del año, hasta alcanzar un ritmo de crecimiento anual del 6,6%. En 2006, se espera un crecimiento medio del 5,%, un par de puntos por encima del conjunto de la economía”, como indican las estimaciones del Servicio de Estudios de BBVA.

El importante dinamismo constructor iniciado en 2002 ha llevado a que en el año actual se hayan iniciado en España cerca de 750.000 viviendas. Este elevado volumen de producción de viviendas está orientado a cubrir, tanto la demanda derivada de los factores demográficos -formación de nuevos hogares e inmigración-, como la de la segunda residencia.

Por ello,  se pone de manifiesto el importante papel que España está desempeñando como destino de una demanda que supera con creces el ámbito nacional. Por este motivo, la producción de nuevas viviendas continuará concentrándose en las provincias de mayor demanda turística.

“Situación Inmobiliaria” presenta un balance de los primeros siete meses de 2005, en el que apunta que los visados de los colegios de aparejadores cuantificaron en 472.000 el número de viviendas a iniciar; lo que supuso un aumento del 3% en tasas interanuales. El desarrollo del segmento se ha producido, principalmente, en las grandes ciudades, donde el ritmo de iniciación de viviendas aumentó al 5,9%, y en las zonas más turísticas, en las que los nuevos proyectos contemplaban un aumento del 4,7% en el número de viviendas a construir. 

Sin embargo, en los tres primeros trimestres de 2005, los ritmos de venta han continuado moderándose en algunos mercados. Este hecho puede llevar a una caída del ritmo de producción en 2006 de un 5% en el número de viviendas a iniciar, siempre y cuando continúe la tendencia de desaceleración que se inició a principios de 2004, tras haber alcanzado ritmos de crecimiento del 20% en tasas interanuales.

En resumen, en este entorno de aumento de la oferta se ha producido una suave moderación de la demanda de vivienda, como muestra la evolución del número de tasaciones que ha registrado una caída del 4% en los nueve primeros meses del año, respecto a 2004 y las menores entradas de inversión extranjera en inmuebles. Por tanto, esta tendencia de desaceleración gradual de la demanda va a continuar en el futuro, pues si bien, los niveles de precios son ya muy elevados, la demanda se ve favorecida por factores demográficos, un mercado de trabajo dinámico y tipos de interés relativamente bajos, concluye el  estudio.

La demanda de  crédito hipotecario continúa creciendo

El aumento del crédito en España continúa liderado por la financiación relacionada con el mercado inmobiliario. La financiación a la promoción y construcción de viviendas avanzó en el primer semestre del año a ritmos similares a los de 2004, por encima del 30%, dato que refleja  la fortaleza del sector”, añadió el Economista Jefe del Servicio de Estudios, José Luis Escrivá

Referente a la financiación a la adquisición de vivienda, el saldo de crédito concedido se ha mantenido elevado durante el primer semestre, registrando crecimientos cercanos al 24%. “Este aumento de las hipotecas, en un momento de moderación de la demanda, se explica por el desfase temporal existente entre el momento de la compra de una vivienda, especialmente la de nueva construcción, que supone aproximadamente un 50% del mercado, y el de la firma de la hipoteca. Por lo que gran parte de las hipotecas que se firman este año son reflejo de la fortaleza del mercado de los años anteriores”, matizó  José Luis Escrivá.

No obstante, la moderación del mercado inmobiliario se irá trasladando progresivamente a la demanda de crédito, aunque el notable crecimiento de viviendas terminadas que saldrán al mercado en 2006 y 2007, permitirán el dinamismo del mercado hipotecario.